Прямая покупка недвижимости представляет собой ситуацию, когда у клиента есть вся полная сумма необходимых для покупки квартиры средств. Клиенту не требуется продавать что-либо или брать ипотечный кредит (любой другой кредит, не требующий залога приобретаемого имущества, вполне устроит).

Что делает риэлтор нашего агентства (кратко):
1. изучает рынок
2. активно ищет, ищет, и после этого еще ищет квартиры
3. участвует в торге, снижает стоимость квартиры
4. вносит аванс на выгодных условиях
5. полностью юридически проверяет объект и дееспособность продавцов
6. подбирает подходящий для сделки банк
7. готовит сделку, банковские договора
8. проводит сделку
9. после получения документов, присутствует при подписании акта приема-передачи


Полная версия:
1. изучает рынок
Прежде всего, риэлтор знакомится с клиентом по телефону, узнаёт что за объект он хочет приобрести, сколько он должен стоить и сколько времени клиент готов потратить на поиски. Потом риэлтор изучает похожие на требуемый объект варианты. Смотрит динамику изменения цен на такие площади, сроки рекламной экспозиции. Обязательно прозванивает уже проданные объекты, стараясь узнать цену сделки (т.е. стоимость, за которую реально продали объект). Часто бывает, что цена сделки сильно отличается от цены заявленной в рекламе. Риэлтору важно знать — в какую сторону это отличие, состоялся ли торг или произошло повышение стоимости.

2. активно ищет, ищет, и после этого еще ищет квартиры
Процесс поиска очень долгая и кропотливая работа, требующая немалого терпения. Для того, чтобы найти именно то, что клиенту нужно, риэлтору приходится совершать в день более 150 звонков по различным объявлениям. На один звонок по объявлению уходит от 2 до 5 минут. Необходимо сразу задать много вопросов, поинтересоваться документами на квартиру, способом продажи, возможностью покупки квартиры по ипотеке, количеством прописанных в квартире людей, узнать есть ли дети среди собственников, историей квартиры… и так далее.

Однако, иногда этого недостаточно. Помимо изучения и прозвона всех печатных и компьютерных изданий, приходится прибегать к нестандартным методам поиска. У нас в агентстве работают 2 сотрудника — прозвонщика. Иногда мы им даем задание — взять из телефонной базы номера всех телефонов всех квартир во всех домах интересующего нас района и, предлагая наши услуги по продаже квартир, прозонить все квартиры до единой. Очень кропотливый метод, но результаты приносит.

Более простой способ — адресная расклейка объявлений покупки на подъездах в интересующих клиента домах.

3. участвует в торге, снижает стоимость квартиры
Надо сказать, что торг на рынке недвижимости присутствует и приветствуется, как таковой. Конечно, не стоит ждать что продавец сбросит 15-20% от стоимости, но немного поторговаться всегда следует. Грамотный торг — это искусство. Если встречаются принципиальные продавцы, нежелающие сбавлять ни цента, приходится прибегать к маленьким ухищрениям. К примеру, можно вписать в авансовый договор сбор каких либо дополнительных справок не относящихся напрямую к продаже квартиры, но относящихся к юридической проверке и наш клиент сэкономит на проверке.

4. вносит аванс на выгодных условиях
Внесение аванса — САМЫЙ важный момент. Фактически, в авансовом договоре стараемся прописать все до единого условия и порядок проведения предстоящей сделки. Заключенный и подписанный авансовый договор — это все равно что проведенная сделка, что в нем будет прописано, то и будет на сделке. К внесению аванса наши риэлторы относятся очень серьезно, дотошно к каждой мелочи, заранее готовятся, вгрызаются в нужные нам моменты, заблаговременно составляя два списка условий:
- условия, которые бескомпромиссны, особенно важны для нашей стороны, если они не будут внесены в договор по причине отказа продавцов от них, то мы рекомендуем покупателю отказаться от этой квартиры,
- условия, которые желательно включить в авансовый договор, если их не будет, то в принципе возможны компромиссные решения.

5. полностью юридически проверяет объект и дееспособность продавцов
После того, как аванс внесен, у нашей стороны есть время на проверку объекта. Для проверки юридической чистоты объектов в агентстве создана целая юридическая служба. За десятилетие работы в риэлтерском бизнесе была отработана всеобъемлющая схема проверок. Обычно проверяем (базовый перечень):
- Кому принадлежит квартира в настоящий момент, история перехода прав собственности (расширенная справка ЕГРП).
- Смотрим архивную выписку из домовой книги с перечнем лиц, прописанных на момент приватизации квартиры (важно отследить прописку детей и временно снятых с учета лиц).
- Изучаем паспортов (страница о детях обязательна) всех прописанных на то время взрослых жильцов, проверяем паспорта нынешних собственников.
- Заказываем справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, телефонным переговорам и оплате налога на имущество.
- Заказываем справки из психоневрологического и наркологического диспансеров на всех прописанных в квартире и собственников.

6. подбирает подходящий для сделки банк
Если все проверки в порядке, начинаем готовить сделку. Едим в банк, в котором будет происходить закладка денег, изучаем банковские договора, расположение, удобство пользование, время работы депозитария. Обычно выбор банка происходит по взаимному согласию продавца и покупателя, но есть так называемый «черный список» ненадежных банков, если предложенный продавцами банк окажется в этом списке то мы будем настаивать исключительно на известном депозитарии.

7. готовит сделку, банковские договора
Везем в банк копии паспортов арендаторов ячеек, заранее готовим договора и согласовываем дополнительные условия доступа к ячейкам. Если сделка будет проводится у неизвестного нам нотариуса, едим к нему, изучаем формы его нотариальных договоров, доверенностей, заявлений. Смотрим насколько близко располагается нотариус к банку. За несколько дней до сделки отвозим нотариусу необходимые копии паспортов, документов, он заранее составляет договора и доверенности. Таким образом за 2-3 дня до сделки мы уже имеем готовые документы, которые будут подписаны на сделке. Эти документы можем отправить по факсу, эл.почте или лично отвезти нашему клиенту. Мы делаем все, чтобы у нашего клиента до сделки была полная информация по подписываемым им документам, чтобы у него была возможность проконсультироваться, посоветоваться еще с кем-то по поводу содержания этих документов, чтобы у нашего клиента возникало как можно меньше вопросов на самой сделке, все спорные моменты разъясняем заранее.

8. проводит сделку
В установленный день и час все участники сделки собираются в оговоренном банке. Предшествующая сделке подготовка позволяет нам проводить подписание документов быстро, просто и организованно. Начинается все с подписания банковских договоров аренды депозитарной ячейки, далее проверка денег и закладка в ячейку. Потом идем к нотариусу, подписываем надлежащие доверенности, договора, заявления. Договора уходят на регистрацию.

9. после получения документов, присутствует при подписании акта приема-передачи
После проведения государственной регистрации мы забираем документы с регистрации. Нашей стороне выдается «экземпляр покупателя договора купли-продажи». Встречаемся с клиентом и передаём ему документ. В установленный договором купли-продажи срок, покупатель и продавец (с нашим участием) встречаются на проданном объекте. Покупатель повторно осматривает объект. Продавец передает покупателю все квитанции по оплате коммунальных услуг, теплу, энергии, телефону и т.д. (если они есть), после чего стороны подписывают «Акт приема-передачи жилого помещения». С этого момента договор купли–продажи считается исполненным и покупатель вступает в права нового собственника.